炒股就看金麒麟分析师研报，权威 ，专业 ，及时，全面 ，助您挖掘潜力主题机会！
来源：市值风云
凭什么跑赢了？
作者 | 观韬
编辑 | 小白
8月21日 ，贝壳（BEKE.N、02423.HK）发布2026年二季度财报：营收245亿，同比下滑5.7%；净利润26.24亿 ，同比增长100.8%。
收入有所下滑 ，利润却涨了 。
再看其他数据：经调整净利润31.85亿，同比增长74.9%；毛利润70亿 ，毛利率28.6% ，同比提升6.7个百分点；经调整经营利润率14.6%，创三年新高 。
除了收入下滑 ，几乎所有盈利指标都同比明显提升。这种反差并非偶然 ，与房地产市场的时代转换直接相关 。
“我们没有选取 ”
来自住建部的数据显示，2026年上半年，我国二手房交易量占全国新房和二手房交易总量的50.4%；18个省（区 、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅；北京二手住宅交易面积是新建商品住宅的2.2倍 ，上海是2.3倍 。
住建部一锤定音：“我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代。 ”
在增量时代 ，衡量房地产的指标是新开工面积 、开发投资额、新房销售规模，大就是好 ，快就是赢 。但存量时代 ，二手房交易活跃度 、租赁市场规模 、居住服务渗透率、单店产出 、人效和现金流质量被摆在更重要的位置 。
今年3月29日，贝壳董事长兼CEO彭永东在一封内部信中写了一个判断：“五种变革的力量迎面而来 ，消费者需求的根本性改变是最强大的力量 ，但我们没有选取 。 ”
没有选取 的意思是，如果还在用增量时代的旧逻辑 ，拼规模 、拼门店数、拼经纪人数量 ，来应对存量时代的新问题，那只会离消费者越来越远 。
“规模和份额仍然重要 ，但我更看重有多少服务者能稳定开单 ，人效和收入有没有涨，门店能不能健康盈利，服务质量稳不稳 。”彭永东此次电话会也表达了类似的观点。
贝壳二季度的财报 ，恰好是这句话的注脚 。
不靠规模 ，靠效率
收入和利润反向运动的原因，拆开四块核心业务后一目了然 。
（贝壳二季度财务业绩公告）
先说存量房。贝壳二季度存量房的表现 ，核心亮点在结构。
当季存量房GTV6 ，299亿，同比增长8.0% 。其中贝联门店贡献4 ，233亿 ，同比增长14.3%，值得重点关注的是增长来源 。
贝联门店和经纪人的盘子没有明显变大 ，数量同比基本持平。但店均二手房交易单量同比提升了约26% ，贝联整体二手房交易单量同比增长近30% 。直营链家的数字更亮眼，活跃经纪人的人均二手房交易单量同比提升了约50% 。
（贝壳二季度财务业绩公告）
门店和经纪人数量稍有下降 ，但每一家店 、每一个人创造的交易量变了。
利润端也在同步改善 。存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1% ，同比上升6.1个百分点 。
同样的逻辑也发生在贝壳其他业务上。降本是一方面，但更多的是业务机构自身带来的利润改善 。
新房GTV2，584亿 ，同比只涨了1.2% ，但贡献利润率从24.4%涨到了28.8% 。贝壳没有靠扩大渠道网络去冲规模，而是把资源往优质项目和首开项目上集中 ，同一个项目里把客户转化做得更深。
家装收入32亿 ，同比下降30.1%，贡献利润率从32.1%涨到39.6% ，是历史比较好 水平 。主动退出低效城市和低质量获客渠道 ，留下来的部分利润反而更高了 。
租赁收入48亿，同比下降14.8% ，贡献利润率从8.4%涨到15.3%。省心租在向更轻 、更低风险的净额法模式转型 ，资管经理人均管房量同比提升了约40%。
四块业务都在做同一件事：从追求规模增长，转向追求单位产出和利润转化率的提升 。
另外值得注意的是 ，二季度经营现金净流入66亿 ，账上现金、现金等价物 、受限资金和短期投资合计560亿；新房应收账款周转天数约39天，同比缩短了约12天，回款在加快 ，风险敞口在收窄 。
把整个资源配置的逻辑重新理了一遍。当一家公司不再把规模当作唯一目标时 ，利润和现金流就成了更真实的标尺 。
重新研发“现场服务 ”
数字的背后，是一系列具体动作的支撑 。
3月底全员信发出后 ，变化陆续落地。围绕消费者在“如何明确需求 、怎样比较选取 、如何判断费用 和交易节奏 ”等关键问题上 ，贝壳正在重新设计专业角色、协作流程和服务工具 。如楼盘主理人 、小区开放日 、诚意卖、线上服务助手等服务机制创新，拥抱新媒体提供决策内容借鉴 ，优秀服务者Skill沉淀经验 、经纪人AI助手 、经纪人减负等方式 。
“诚意卖”是最先上线的产品 ，帮助业主更快找到诚意买家，从出价到成交平均只需要两小时 。到8月已覆盖北京全市 ，上线首月覆盖4000多套房源 ，近半数房源成交周期缩短到8天 。
紧接着，北京链家在67个小区试点“小区开放日 ” ，周末集中组织看房 ，把有意向的买家一次性带进小区 。单日看房量平均提升2.6倍，参与看房的客户7日内签约成交率约为未参与者的两倍，上海随后跟进。
进入4月 ，变革深入到服务链条的另一端 。北京链家开始选拔“楼盘主理人 ” ，每个重点小区配一个专家级经纪人，不替代任何人 ，只做一件事：把不同楼盘之间的差异讲清楚 ，帮客户做判断 。打破按物理距离划分片区的旧规则，按客户真实看房路径重新组织经营单元。
首批试点的星河湾门店效果很快显现 ，月度带看量提升40% ，单月成交超过2025年全年。
以上只是几个切片，同期推出的还有线上服务助手、业主调价验证 、房款安全承诺等多项新服务 。所有举措指向同一个方向：把资源配置权从总部和流程手中 ，重新交还给一线服务者和消费者 。
彭永东在业绩会上说得直白：“我对管理者只有一句要求 ，你得真的在场。”
据他透露，这个季度他把更多的时间花了去一线：去门店 ，看房子 ，看工地，也和客户 、经纪人、店东坐在一起聊具体问题 。
这场自上而下的变革让“在场 ”转化为效率，以及财报上的一串串数字 。
今年上半年 ，全国二手房网签面积同比增长10.2% ，贝壳同期二手房成交单量增速达到25%，约为市场整体水平的2.5倍。
当市场提供窗口 ，贝壳在资源配置 、交易转化和成本结构三个方向同步调整 ，放大市场机会，马太效应也加速显现 。
服务即答案
我国房地产市场从增量时代进入存量时代 ，当开发投资不再是唯一引擎 ，租赁 、交易、运营 、更新改造正在成为新的价值来源 。
贝壳二季度的利润结构变化，恰好是这一宏观转向的微观样本。在“服务得好 ”的时代 ，衡量标准正在变成交易效率 、单位产出、现金流质量和客户信任 。
彭永东在内部信中写了一段话：“过去二十五年 ，我们改变了行业的连接方式 。未来，我们有机会参与到一场更宏大的行业进化中 ，去改变行业的服务方式。”
贝壳二季度的26.24亿净利润 ，正是这场服务方式变革的阶段性成绩单 。它不是市场大涨带来的红利，不是规模扩张的产物，而是资源配置效率提升后 ，存量业务释放出的利润弹性 。
今年二季度贝壳继续斥资回购股份 ，并首次在港股进行回购。从2022年9月启动至今，已累计回购约29.9亿美元 ，这本身就是管理层对公司当前经营质量和长期价值最直接的判断。
“二季度不是收尾 ，是开头 。 ”彭永东说 。
免责声明：本报告（文章）是基于上市公司的公众公司属性、以上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告 、定期报告和官方互动平台等）为核心依据的独立第三方研究；市值风云力求报告（文章）所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性 、完整性、及时性等；本报告（文章）中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议 ，市值风云不对因使用本报告所采取的任何行动承担任何责任。
